“从我们近期接触的买房需求来看，外来购买力的涌入非常明显，甚至有中国、及马来西亚的海外群体来买房。”3月8日，腾讯网召开的一场有关南京河西房价的内部研讨会上，从事河西新房和二手房交易及研究工作的业内人士文涛，讲述了令人讶异的事实。
海外资本看好南京房地产市场，与眼下南京量价齐升的牛市行情不无关系。去年3月以来，南京房价已“十二连涨”，据当地多位热销楼盘“操盘手”透露，这一轮火热行情中，改善性需求与投资需求的集中迸发十分明显，这些需求来自四面八方，目前外地购买力占比少则15%，多则接近50%，带有投资目的购房需求占比已急速升至百分之三四十甚至更多。
省内另一个中心城市苏州亦是如此，3月4日苏州新区浒墅关一家港资楼盘开盘，94套房源300多组客户争抢，半小时全部售罄。这些客户，也绝不仅仅来自苏州。
“我们学校的一些外地学生，父母给赞助他们在南京买房;我身边一些之前从不关注楼市的人，近期也纷纷入场。”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华说。南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远则表示，房价连涨的“财富效应”，还催生了众筹购房投资，一些没有足够资金实力的人凑钱买房，期待未来房价快速升值兑现投资“红利”。
缺房，成为宁苏两地楼市的现实写照。南京新房库存量已降至3.7万套左右，而4万套库存被视为当地楼市“平衡线万套住宅可卖。这与全国大部分城市急需去库存形成了强烈反差。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉形容，当下宁苏两地楼市已是“全民买房”。“过去10年，楼市调控主要着眼于防止过热，但当前则面临前所未有的政策宽松期，降息导致55万亿居民储蓄存款正悄然搬家，股市不景气导致大量资金流向一二线城市楼市，三四线城市的投资者也纷纷奔向一二线城市投下重金。加之实体经济产能过剩，资金持续流出实体经济，寻找可以流入的市场。”
而记者了解到，当下热点城市楼市升温，与场外配资以及“杠杆”的助力密不可分
此前，链家理财事件爆发，“首付贷”类产品因此被更多认知。首付贷，顾名思义就是购房人首付款不足，借助于贷款的形式补足。该产品自2014年左右上线，被视为房产网站、房产中介的创新产品。
这些场外配资机构推出的首付贷产品如雨后春笋，最低可以贷1万元，最高可以贷到总房款的20%。按照央行最新的要求，购房人首套房首付比例最低20%，以南京河西中部一套100平方米、总价400万元的住房计算，首付25%，需要100万元，如果购房人首付不足，借助于“首付贷”借款20%，则借到80万元，从而实际拿出的首付资金仅20万元。
华泰证券2月28日曾发布一份研究报告，认为首付是购房者需要强制支付的部分，属于购房的“门槛”，对于银行来说也是“安全垫”。“按理来说，首付不能通过各种贷款形式解决，如果房价处于持续上涨态势，贷款解决首付的问题可以化解，然而一旦房价下跌，购房人弃供，金融机构将面临极大损失。”南京信息工程大学经济管理学院副教授葛和平说。
“截至2月底，网贷行业贷款余额才超过5000亿元，首付贷类产品占比其实倒并不大，与其说‘首付贷’为楼市加杠杆，不如说其它来自传统金融机构的杠杆起的作用更大。”我省一位不肯透露姓名的金融界人士告诉记者，银行虽然不能直接提供“首付贷”产品，但是可以通过表外理财、个人经营性贷款等形式让资金进入楼市，而且这个量难以统计。再叠加降息、降准、降低首付比例等金融政策的施行，当前热点城市楼市的杠杆效应超乎寻常。
“南京河西、江北等板块房价较历史高位已高出30%-40%以上，我们现在是站在历史最高点上谈买房。必须正视这样一个事实，当前楼市整体不景气，但在少数一二线城市却形成了局部牛市。说穿了，并不是这些城市的自住需求依然保持黄金十年一样的高速增长，实际上是资本过度聚集的泡沫哄抬了地价和房价，并造成投资投机需求的大量。这种因资本过度聚集所带动的投资投机需求大量的局部牛市行情，能持续多久?!”张辉不无忧虑。
吴翔华也表示，由于房地产市场有一定粘性，因此不可能像股市那样上蹿下跳，“但资本过度聚集将累积泡沫，滋长风险”。他认为，各地楼市存在极为明显的差异性，当前迫切需要因城施策，提高政策精准性，“各地应切实制定住房发展目标，用目标来对地方进行考核，比如考量当地房价收入比的情况、结构性供求失衡的情况等。只有住房发展目标清晰了，房地产市场才有望平稳健康。”
“此次全国传递出的信息已非常明显，一线城市和部分二线城市楼市过热已引起高层重视，今后必然在政策面会有所体现，不会再任由如此疯涨;市场面传达的信息也很清楚，楼价高位的恐涨心理已经出现，至少出现明显松动，对继续疯涨的预期已开始降温。”张辉称，接下来热点城市楼市逐步结束疯涨行情将是大概率事件，这是宏观经济形势所决定的走势。而投资主导的市场，万一出现趋势逆转，调整的幅度可能比以往历次都大，这是宏观面所不能承受的。
业内人士同时提醒购房人：千万不要因为恐慌抢购价格明显虚高、缺乏利好支撑、未来抗风险能力很差的房子，不要过多关注短暂的“纸面浮盈”，要看未来的兑现，搞清楚“接盘侠”来自哪里。
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