之前我总以为工业园区就是那种传统的工业厂房，以制造业为主，难以想象房价怎么会是苏州最贵的片区，但是这次调研，彻底改变了我的看法。
根据粉丝们的传说，我以为苏州楼市依然炙手可热，但其实走到现场发现，除了园区本身因为限价存在明显价格优势，其他区也只有高性价比楼盘才能获得市场青睐，而价格虚高的去化也很慢，市场已经开始分化。
一级市场的土地流拍，溢价率下降，地价下跌等现象最先反映市场已经起风，新房库存上升，即将突破5万套，但很多人还浑然不觉。
苏州工业园区是中国和新加坡合作开发的项目，整个园区设计都借鉴了新加坡的经验，工业园区景观和绿化一流，而且也是高端产业，与居民区浑然一体，员工生活和工作非常便利，货运车仅限于晚上通行，所以白天也不会堵车。
园区是占尽全苏州最优资源的一个区域，地段优，配套好，而且供地非常少，再加上限价，新房性价比高，所以严重供不应求。
买到就赚到的心里，导致园区在10月、11月都出现了一波抢房热潮，楼盘开一个售罄一个，真是一房难求。
这次我们去了准备开盘的中海上东区，全是143平米大户型，最后的备案均价是接近4万/平米，总价523-713万之间， 总共218套。据说开盘1秒就抢完了。
上东区的销售总监和我们说，园区卖的这么好，主要是供给太少了，整个园区已经两年没有卖地了，剩下的新房不多。实际上苏州也在分化，只有园区和高新区行情好，周边郊区目前已经降温，开始冷淡了。2017年调控，价格回落，很多人都在观望，今年大部分刚需和改善型群体都等不及了，所以又入市了。
另一个位于独墅湖的月亮湾3号，最近开盘价格3.4万/平米，279套大户型洋房2分钟卖完了，总价在486-852万/套，这个价格也是跟二手房倒挂五六千的。2013年项目一期开盘1.65万，2015年二期依旧是1.6万，五年过去，新房定价翻倍，还是很合理的，至少没有泡沫。
比如中海国际九龙仓，2015年价格仅一万出头 ，2016年10月调控之时，涨到三万左右，去年调整下跌了点，今年又涨回来了，现在已是四万。
现在园区的改善型门槛是500万起，基本找不到三万以下的房子，大家都在讨论是否已经到达天花板了，因为单价4万以上很多人都已经置换不起了。
比如刚需一套中海的房子84平卖掉310万，换一套140平就要560万左右，再贷款280万，月供1.5万/月，而园区的外企月收入均12000左右，对一个家庭来说，压力不是一般的大。
目前园区的大户型，100平米以上，至少是400万以上，首付200万，别的区购房者是绝对买不起了，只有本区的刚需卖掉原来的房子，才能够得着，而本区的小户型，主要是80-100 平米，总价在350万左右 ，大都是两房，则由外面的人来承接。
所以据德祐地产的中介向樱桃反映，在新房高性价比的倒逼下，目前二手房大户型价格有高位回落的态势，比如高端住宅唐宁府才四万二。因此周边大户型二手房价大概回落了一两千，大概是五百一二十万，现在不是很好卖。
张翰眼睛密集图
但另一个资深中介信义房屋的一个经理对园区房价就特别看好，他先从产业上来跟我分析，园区正在淘汰低端制造业，留下高新科技企业，比如华为、苹果、小米等。然后从需求上分析，认为园区需要改善的人群太庞大了。
有一个新现象，2015年之前是小户型单价比大户型贵，但2015年之后，大户型的单价超过了小户型，因为市场的需求群体发生了逆转，以前园区客户主要以刚需为主，现在到了他们逐渐改善大户型的时候了，而园区80%以上的房源都是小户型，大户型供不应求。
他认为，只要不断有刚需需要改善大户型，而园区土地又不够，那大户型就会供不应求，价格就会不断稳步上涨。
这次有个苏州的小伙伴，从事IT，他咨询我如果三四百万，是在苏州买房定居还是到深圳来，樱桃认为，苏州的IT业还是比不上深圳，论收入和房子的升值空间，优先选深圳。
而吴江最抢手的苏州湾，是吴江重点规划的一个区域，2015年苏州湾还在1万左右，2016年涨到1万七八，现在两万多，今年苏州湾没有什么存量了，房价又涨了点。 吴江苏州湾2017年拍地 ，楼面价已经是一万八千五 ， 房价大概二万二三 。
据小伙伴们介绍，除了园区房价最高外，苏州房价排第二的要数高新区，因为除了是新规划的区域，片区较新，产业集中，各种配套较好外，最重要的就是教育和医疗资源了，在苏州，只有姑苏，高新，园区三个区的学校可以互考，且可以选择其他任何区，但是其他的区不能考进来，所以很显然，这三个区的教育资源要高一等，这个跟天津一样，所以导致有教育资源优势的区域房价明显更高更抗跌。
我们看的一个楼盘璞玥风华，定位高端楼盘，均价达三万，明显高于周边楼盘价格，所以卖的很。另外一个楼盘，越秀江南悦府，精装两万四五，去化比前一个相对会高点，销售经理以为我们真要买房，很热情的介绍楼盘情况。
由于时间关系，姑苏，吴中，相城区只是开车转了转，没有去跑盘。但凭着我的经验，基本上一圈下来，对苏州市场有了基本的概念，也可以对苏州楼市做个大概的判断了，而在此之前，苏州粉丝问我当地房价，我是完全无法回答的，怕了大家。
在2016年10月份，苏州开始调控，在史上最严限购、限贷等政策的影响下，2017楼市苏州楼市明显降温，很多购房者对楼市持观望态度，同时也了一部分有投资需求的购房者。因此2017年苏州的成交量，确实有明显下滑。二手房全年成交49721套，平均每月成交4143
但在经历短暂的一年调整后，2018年苏州楼市似乎又恢复了元气，不论是成交量还是成交价都明显增长，月均成交量在六千套以上，园区普宅大多涨到4万多，当然豪宅板块会更高。
首先，限价导致的价格套利空间毫无疑问是最大的诱因。苏州楼市调控一年，二手房价格没跌多少，但是有的新房价格因为限价，仍然比二手房便宜，市场刚需等不及了就要入市，还有投资客看到有利可图也会冲进来。
其次，因为有的区域新盘供给量太少，又迟迟不出让土地，市场短期依然供不应求，房价下跌动力不足。
深圳在2016年10月调控后经历了几次这样的起起伏伏，反弹一段时间，又低迷一段时间，然后又反弹，反反复复，一直到今年731新政升级后，二手房市场彻底凉了，但年底有些性价比高的新楼盘去化率也不错，而有些去化依然很惨淡，库存量在不断的累积上升。
其实苏州今年新盘供应充足的区域，成交表现并不理想，市场降温明显。所以新楼盘去化也在呈现两级分化现象。
“苏州楼市”统计，2018年11月苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为20451元/㎡，环比微跌3.46%。其中主城区商品住宅成交均价为22822/㎡，环比微跌3.96%。
但根据永联行研究院监测，11月苏州市区城市房价19648元/㎡，环比上涨0.76%，整体房价持续呈现小幅度微涨趋势，但是节奏有所变缓。
从2014年以来的商品房成交面积来看，大户型占比确实是越来越高，小户型占比在降低，100平米以上户型需求从2014年的占比50%上升到2018年的70%。侧面也在反映，最近这四五年来的行情，市场的改善型需求已经越来越多。
但卖的好不好，关键还是取决于价格，上东区因为高性价比一抢而空，璞玥风华价格偏高卖的就很。可见改善型需求对价格也是有鉴别的，不是开发商单方面说品质高，就能随便卖出高价的。
在没来苏州之前，我以为苏州楼市依然炙手可热，但其实走到现场，发现除了园区，其他片区也跟全国一二线城市的走势雷同。
需求端因为限购限贷已经拦截了部分需求，剩下存量的需求是买一次少一个，当然同时也会有新的符合条件的需求诞生，但这是个慢过程，不是累积之后突然爆发，所以你更多是要从供给端去关注土地出让量，要看新房供给量，尤其是关注新房库存变化。
关于苏州今年1-11月的土拍数据，我百度了很久，没查到一个完整的，苏南房地产观察计算了1-10月份苏州市内共计出让住宅、商住57块地，出让的土地面积共计326万平米，出让金713亿，但主要是住宅用地。其中8地流拍，吴中区有5，高新区2，相城区1地块流拍。。
11月份，永联行统计的苏州土拍数据，又包括了4个区县，成交共9，成交总面积37.57万平米，成交总额73亿，其中太仓占了5。另有高新区、太仓市共2地块流拍。
10 月 17 日，2018 苏州市区经营性用地金秋推介会上，众多优质地块集中亮相，其中姑苏区 4 、高新区 7 、园区 8 、吴中区 19 、相城区 18 ，累计 56 优质地块。
这意味着未来市区还有这么多好地块会推出来。2018年全年计划是400公顷（400万平米）， 还有一个月，估计完成全年计划问题不大。
因为从2017年来看，是超额完成了任务，计划出让住宅用地380公顷，实际推出421公顷。
尽管推出面积比2016年多，但实际成交比2016年要少一些，足以看出开发商对拿地的谨慎态度。
吴江太湖新城2地块，今年8月30日挂牌，起拍地价11288元/平米，但第一次流拍了。10月25日，再次挂牌，两地块在规划方面没有变化，起拍价下降了10%。
开发商不再疯狂，一是资金紧张，没钱不能任性了；二是市场预期不太好，拿地更加和务实；三是限价，所以土地不敢拍高了，必须根据成本算死销售价格，否则就是给自己挖坑，因为2016年的地王现在都被套死了，很多不敢动工。
在《苏州市区2018-2020年商品住房用地供地计划方案》中，2018-2020年苏州市区（不含吴江区）商品住房用地计划供应1230公顷，其中2018年为400公顷（6000亩）。可以看出，跟过去比，未来几年的土地供给量还是充足的。
2017年底苏州的库存大概在4.7万套，2018年一直在4万多套，但不断有新房源补货，截至12月15日，苏州市区新房库存为124793套，其中住宅库存49848套，即将冲破5万套，这是几年没有出现过的现象了。
但是区域之间的房源数量悬殊明显，姑苏区仅有2073套住宅可售，工业园区也仅有2737套房源可售，高新区有6441套房源可售，但吴江有17584套房源可售，吴中区住宅有10600套可售，很充足，相城有10413套住宅可售。
可以看出，工业园区和姑苏区的库存是最少的，这也是为什么房价最为坚挺的原因之一，新房供给少，需求就只能到二手房市场去买。
但是，正如我前文所说，园区也不可能无涨下去，当房价涨到一定程度时，远远超出需求端的购买力，或者超出房子本身的价值时，自然会触及天花板，因为需求会跟其它城市去对比，会向一线年的杭州大涨，后来几年大跌，就是如此，买家们跟上海南京一对比发现，杭州房价快赶上上海了，为什么还要到杭州买？
那园区什么价算合理？其实都给你们算好了，开盘的新房价格就是一个标杆，只要有新房不断出现，二手房超出多了，也会有价无市。
市场总需求就这么多，新房供给量增多了，需求就会涌向新房市场，二手房的成交量就会减少，此消彼长的过程，如果持续减少，对价格就会形成下行压力。
未来，吴江、吴中、相城区的新房库存量还会继续上升，包括高新区的有些片区，新房集中的地方，价格竞争压力也大。
投资我觉得苏州已经不合时宜了，因为政策暂时不会放松，园区的限价新房还是值得买来住，但倒挂一两成的话，转手卖出去也赚不到钱。其他区就更不用说了，但感觉很多人还是头脑发热。有的人甚至去投资公寓！简直不可思议。
樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。
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